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光明地产净利下滑三成 资金缺口61亿一年融资近50亿

2019-08-22 点击:1244
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光明房地产的净利润下降30%,经营现金流减少98%,资金缺口61亿,融资近50亿,“解渴止渴”

长江商报

记者蒋楚亚

在2016年和2017年经历快速增长后,光明房地产(.SH)的业绩自2018年以来大幅下滑。

“长江商报”记者梳理了他的财务报告,发现公司2016年和2017年回国的净利润分别增长了98.15%和92.55%。到2018年,光明房地产实现营业收入204.94亿元,同比小幅下降-1.53%;归属于母公司股东的净利润为14.18亿元,同比下降27.17%。 2018年,经营活动产生的现金流量净额-873.4亿元,同比下降620.30%,为上市以来的最低水平。

2019年第一季度,公司营业总收入同比增长6.27%,但归属于母公司股东的净利润减少28.26%。扣除非经常性损益后,返回母亲的净利润扩大至29.22%。

“长江商报”记者指出,在业绩增长疲弱的情况下,其负债率也很高,资产负债率连续几年徘徊在80%左右。 2018年,计息负债规模大幅上升,达360.04亿元,增长63.70%。

2018年末净负债率为194.77%,较2017年末增加61个百分点以上。短期债务与货币资金之间的差距达到38.35亿元。截至2019年第一季度末,光明房地产的短期债务略有下降至136.11亿元,但货币资金迅速下降至74.48亿元,缺口为61.63亿元。

光明房地产2018年土地储备规模显着增加。新增房地产储备面积145.22万平方米,比去年同期增长53.34%。 2019年,光明房地产继续在宁波,成都,常州等地以各种方式保持大量土地投资。不断扩张。一季度新增土地储备面积653,300平方米,同比增长35.01%。

一位资深行业研究员告诉“长江商报”,光明房地产的加速扩张主要与之前的销售有关,而且资金的相对压力并不大。当然,企业也需要新的控制,因为目前的市场正在降温。如果没有足够的资金来保证,也会形成资金压力,这将影响一些征地项目的发展。

第一季度净利润下降近30%

棘手而草率的道路,走上了国有企业上市的创新与发展之路。”该公司在财务报告中是自我定义的。

根据官方网站数据,光明房地产是中国房地产开发百强企业之一,也是光明食品集团的上市公司。原上海海博股份有限公司成立于2015年7月,由农业和工业地产(集团)股份有限公司通过重大资产重组。

目前,光明房地产已在江苏,浙江,山东,安徽,河南,湖北,湖南,广西,四川,云南,上海,重庆等地发展。

在2016年和2017年经历了快速增长之后,光明房地产在2018年几乎恢复了。

2018年,光明房地产实现营业收入204.94亿元,同比小幅下降-1.53%;归属于母公司股东的净利润为14.18亿元,同比下降27.17%。 2016年和2017年,公司回国的净利润分别增长了98.15%和92.55%。

光明房地产2018年年报显示,公司的经营成本同比下降14.92%,远高于收入下降,但销售费用,管理费用和财务费用均有不同程度的增长。更引人注目的是2018年其资产减值损失同比增加89.90%,其中大部分是库存损失。

2019年,光明房地产业绩没有太大提升。今年第一季度,公司总营业收入同比增长6.27%,但归属于母公司股东的净利润减少28.26%。扣除非经常性损益后,返回母亲的净利润扩大至29.22%。

此外,光明房地产的加权平均股本回报率从2017年的20.11%下降至2018年的12.85%; 2019年第一季度为2.65%,比上年同期下降2.18个百分点。

继续承担高负债土地

在业绩增长下滑的情况下,高负债也是光明房地产面临的一座大山。根据年报数据,光明房地产的计息负债在2018年大幅增加,达到360.04亿元,同比增长63.70%,其中短期贷款和长期贷款为131.18亿元。人民币和182.14亿元,分别增长51.19%和108.41%。资产负债率超过80%,为82.38%,比上年提高2.46个百分点。

2018年,公司净负债率上升61%至194.77%,而短期债务与货币资金之间的差距达到38.35亿元。截至2019年第一季度末,光明房地产的短期债务略有下降至136.11亿元,但货币资金迅速下降至74.48亿元,缺口为61.63亿元。

在境内大范围扩张下,资金也遇到了压力,尤其是关键业务的净现金流量经历了大幅下滑。

2018年,光明房地产贷款277.42亿元,最终筹资活动现金流量净额143.82亿元,增长1021.02%。投资活动产生的现金流量净额为-1887.9亿元,同比下降1362.73%。经营活动产生的现金流量净额由正转为负值,达到-873.4亿元,同比下降620.30%。光明房地产解释说,这主要是由于土地,建设资金和企业之间的支付。截至2019年第一季度,经营活动产生的现金流量净额为-5.645亿元,同比下降97.83%。

在高负债下,光明房地产加速了土地收购。

根据年报,光明房地产2018年土地储备规模显着增加。新增房地产储备面积145.22万平方米,同比增长53.34%。相应地,其他应收款项也大幅增加,2018年增加了270.52%。公司解释说,这是“获取更多土地资源和开发资源的合理支出”。

作为回应,上海证券交易所要求光明房地产解释在公司履约承诺期内大规模出售资产的原因以及2018年频繁收购土地。光明房地产解释说公司出售资产是为了快速提取资金,增加净利润,提高净资产收益率,进一步降低资产负债率。同时,土地储备是房地产企业可持续发展的基石,战略需求增加了土地储备的强度。上述大部分新房地产储备涉及合作开发,权益占比超过50%。

2019年,光明房地产继续保持大量土地投资。一季度新增土地储备面积653,300平方米,同比增长35.01%。据不完全统计,自4月份以来,公司还通过增资,股份购买,并购,招标拍卖等方式获得了7个地块,拍卖土地金额接近30亿元。

上述研究人员告诉“长江商报”,光明房地产在过去两年的表现首先是沉默和扩大。特别是去年以来,当销售业绩良好时,资金得到了很大改善。这时,对土地的热情非常强烈。

一年筹集50亿“血”

在资金压力下,光明房地产经常依靠融资来出售资产来补充血液。 “长江商报”记者发现,自2018年8月初以来,光明房地产通过融资和出售资产已收回近50亿元资金。

具体而言,2018年8月,光明房地产审核通过《关于申请发行购房尾款资产支持证券(ABS)的议案》,同意采用ABS模式,并制定“上银光明房地产最后购买资产支持专项规划”,并发行资产支持通过特别计划融资的证券。超过10亿元的资产支持证券。

2019年1月,光明房地产通过申请发布冷链仓储物流资产支持专项计划(CMBS),启动了一项不超过6亿元的资产支持专项计划。 1月底,光明房地产发行2019年第一期。中期票据(永久债券),实际发行金额为6亿元; 2月底,2019年中期票据二期发行,实际发行金额为8亿元; 3月,光明房地产分别召开董事会和监事会,并通过审核。《关于授权全资子公司农工商房地产(集团)有限公司转让其全资子公司上海广林物业管理有限公司100%股权暨关联交易的议案》; 3月13日,光明房地产与上海梅林(11.620,1.06,10.04%)正光河股份有限公司签订股权转让合同,交易金额2.5亿元。

7月12日,光明房地产宣布,公司2019年第一期融资券于7月9日至7月10日发行,规模10亿元,债券期限为270天。 8月5日,光明房地产集团有限公司将于2019年8月7日至8日发行2019年中期票据第三期。发行将采用动态调整机制发行金额。基本发行规模为4亿元,发行上限为8亿元。 3 + N年,利率尚未确定。

Bright Real Estate也在加速多元化发展。在房地产业务的基础上,我们将发展经济适用房,城中村,农场,历史城镇,城市更新,出租房和物流园等多元化经营。

从实际情况来看,也有一些进展。但是,多元化业务需要长期的反复试验和探索,短期内不会给房地产企业带来实际的业绩贡献。去年,光明房地产的收入为204.94亿元,其中非房地产开发业务占比不到4.5%。沉洪泽的“战略转型升级”仍有待实现。

主编:李思阳

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